Depois de anunciar o acordo com a Caixa Econômica Federal, o Flamengo tomou posse do terreno do Gasômetro na manhã desta quinta-feira e deu mais um passo para a construção do seu sonhado estádio. O presidente rubro-negro, Rodolfo Landim, assinou o documento que formalizou a propriedade em cerimônia no Centro de Operações da Prefeitura do Rio de Janeiro.
Além de Landim, participaram da cerimônia Eduardo Paes, prefeito do Rio, e o presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva – este por chamada de vídeo. Após o ato, representantes do clube e da prefeitura do Rio foram ao terreno do Gasômetro para a entrega de uma chave simbólica.
- Tem alguns trâmites burocráticos para cumprir agora. Foi feito com a participação de todos agora na reunião. Agora, os próximos passos são fazer sondagens do terreno e demolir o que tem aqui. Fazer o projeto básico do terreno. Solicitar as licenças necessárias para a execução e, em paralelo, o processo executivo. A fase de licenciamento vai durar até dois anos, espero que um pouco menos do que isso, e depois o período de construção do estádio. Nossa ideia, a exemplo do que a gente tem no CT, é fazer um mastro de 50 metros de altura com um bandeirão do Flamengo – disse Landim ao chegar ao Gasômetro.
O mandatário rubro-negro aproveitou para reforçar a data prevista para inauguração do estádio: 15 de novembro de 2029. Landim revelou o projeto de “tijolinho virtual”, uma forma do torcedor do Flamengo participar e contribuir para a construção da casa própria.
- Os rubro-negros lembram que foi feita uma campanha na época da construção do centro de treinamento do Flamengo que tinha o “tijolinho”. Compravam o tijolinho para fazer parte da construção. A gente está pensando em lançar o “tijolinho virtual” para o torcedor participar. Nós vamos ter painéis, durante a construção do estádio, mostrando todos aqueles que tiverem contribuindo para a construção do estádio. E, no futuro, com o estádio construído, todos os que tiverem contribuído poderão ter o nome no painel e o quanto ele contribuiu para a construção do estádio – comentou o presidente.
Como foi o acordo?
A assinatura da posse foi possível após Flamengo, Prefeitura do Rio de Janeiro, Advocacia-Geral da União e Caixa Econômica Federal chegarem a um acordo para encerrar a disputa judicial pelo terreno do Gasômetro. O ge apurou que o acordo costurado envolve a transferência dos Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) do Gasômetro para outros terrenos da cidade administrados pela Caixa e uma complementação financeira para o banco que será dividida entre Flamengo e prefeitura. A parte rubro-negra será de R$ 23,9 milhões em parcelas durante cinco anos.
Como o Flamengo já havia pago R$ 138,2 milhões no leilão em julho e mais R$ 7,9 milhões após perícia judicial, com a complementação de R$ 23,9 milhões o terreno sairá ao todo por R$ 170 milhões. O processo de conciliação para o acordo vinha sendo conduzido pela Câmara de Mediação e de Conciliação da Administração Pública Federal desde o dia 29 de agosto.
Veja os próximos passos:
Concorrência para projetos básico e executivo
As imagens do estádio e da urbanização do entorno divulgadas até agora são parte de um estudo de viabilidade técnica – chamado de projeto conceitual -, mas não servem de referência precisa para a obra. Isso quer dizer que a imagem desse anel com cobertura que você vai ver na imagem mais abaixo é quase que meramente ilustrativo.
Agora que tomou posse do terreno, o Flamengo vai abrir concorrência para a elaboração dos projetos para um estádio com capacidade de 70 a 80 mil pessoas – é o que a diretoria do clube tem deixado chegar ao mercado sobre o assunto e o que o presidente do Flamengo, Rodolfo Landim, prometeu em algumas entrevistas.
O primeiro a ser elaborado é o projeto básico, feito por arquitetos, no qual é desenhada a planta (deve conter especificações como por exemplo planta baixa, cortes, fachadas…) mostrando as dimensões dos espaços. Além disso, nele constam o custo e o tempo da obra, com cronogramas. Na linguagem mais técnica, o Capex da obra – a sigla em inglês significa “investimentos em bens de capital” e trata do montante de recursos aplicados na construção do estádio.
Depois é preparado o projeto executivo, feito em conjunto por arquitetos e engenheiros, para preparar a obra em cima da planta. Nele deve haver as partes de instalações hidráulicas, elétrica, esgoto etc. É possível que a mesma empresa elabore os dois projetos. A estimativa do Flamengo é de 12 a 18 meses de tempo de elaboração, ao custo de aproximadamente R$ 70 milhões.
Decidir construtora
Além dos projetos, o Flamengo vai abrir concorrência para a obra propriamente dita. O colunista do “O Globo” Lauro Jardim noticiou que foram citadas nos estudos do clube a OEC (antiga Odebrecht) e a EGTC (antiga Queiroz Galvão), duas empresas que participaram de várias das obras de construção e de reformas dos estádios para a Copa de 2014 e que foram acertadas em cheio pela série de denúncias e investigações da Operação Lava Jato na última década.
Independentemente da escolha dessas empresas, o Flamengo deve recorrer a uma gigante da construção pelo tamanho da operação e pelo prazo para as obras.
Obter licenças
Assim que montar o projeto básico, o Flamengo entra com o pedido de todas as licenças necessárias para a obra, como por exemplo: licença de urbanismo (com a Prefeitura); licença dos Bombeiros que permite ter o habite-se; certificação do projeto de estrutura. Além disso, qualquer tipo de transformação de espaços públicos tem que passar necessariamente pela Câmara de Vereadores para as devidas autorizações.
Há previsão, por exemplo, de algumas mudanças urbanas na localidade, como o fechamento de uma rua ao lado do terreno para o futuro estádio.
Descontaminação do terreno
Durante quase um século, funcionou na região o Gasômetro do Rio de Janeiro, um dos maiores do mundo. O antigo complexo foi inaugurado em 1911 e desativado em 2005, mas antes chegou a ter capacidade de fornecer até 180 mil m³ de gás por dia. Por ser altamente poluente, afetou o solo, que precisa passar por um processo de descontaminação.
Na construção do Terminal Gentileza, a prefeitura gastou cerca de R$ 5 milhões para descontaminar o terreno de quase 26 mil m². Como o seu terreno é quase quatro vezes maior, o Flamengo estima ter um custo de até R$ 25 milhões para fazer a descontaminação
Aprovar TDC da Gávea
Com a proposta de SAF descartada para construir o estádio, a principal fonte de recursos virá da aprovação na Câmara de Vereadores do projeto de lei do potencial construtivo da Gávea. Recentemente, os vereadores cariocas aprovaram o potencial construtivo para a reforma de São Januário, estádio do Vasco, em processo que levou cerca de oito meses.
A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público, segundo a norma da Prefeitura do Rio.
O Flamengo na Gávea tem direito a construir três vezes e meio o tamanho do terreno de 70 mil m², logo poderia chegar a 245 mil m². Hoje o local tem só 30 mil m² construídos. O clube preservará 45 mil m² para reformas futuras na sede e venderá os 170 mil m² restantes. A diretoria planeja obter junto ao mercado o correspondente a um valor entre R$ 500 milhões e R$ 700 milhões.
Venda de naming rights
Outra importante fonte de renda para a obra vai ser a venda dos naming rights do estádio, que definirá o nome da nova casa rubro-negra. O clube já está em contato com empresas interessadas, e a expectativa é obter de R$ 40 milhões a R$ 50 milhões por ano com essa propriedade. Outra possibilidade estudada é o sector rights (nome por setor).
Venda do Morro da Viúva
O prédio no Morro da Viúva, que em outros tempos serviu de moradia para atletas do Flamengo, foi vendido em 2018 para construtoras, mas o clube ficou com 30% do empreendimento. A estimativa do Flamengo é arrecadar cerca de R$ 114 milhões com a venda dos 38 apartamentos que possui, ou seja, R$ 3 milhões por cada unidade.
Inicialmente, esse valor foi pensado para usar na compra do terreno junto à Caixa Econômica Federal. Porém, como houve a desapropriação seguida do leilão em hasta pública, o Flamengo poderá usar na obra essa quantia, quando conseguir vender os apartamentos.
Procurar parcerias
O estudo de viabilidade técnica do Flamengo e que convenceu a prefeitura leva em consideração uma outra área de aproximadamente 33 mil m², do outro lado da Avenida Pedro II, para a construção de um complexo com shopping, edifício garagem, escritórios e hotéis (veja na imagem abaixo). Porém, esse terreno não fez parte do que foi leiloado pela prefeitura. Sua construção dependerá de projetos feitos por terceiros em parceria com o Rubro-Negro.
Fonte: GE